商品房 交房标准
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国家对商品房条件的有关规定如下：1、《人民共和国城地产管理法》十六条规房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
买房需知哪些问题
一般买房的时候一定要看。1、看“五证二书”，一说买房是不价的，只能提出是否能打折或有什么活动之类的，这些都是销售部定死的。一般商品房的五书（五证：国有土地使用证，建设用地规划取得证，建设工程许可证，建设工程开工证，商品房预售许可证．二书：住宅质量保证书，商品房使用说明书．）都会摆在销售厅里都能看的到，一般都是购买预售的商品房才需要特别注意这些。
2、如何才能看懂户型图的好坏
户型要注意，好户型是动静分离。休息区与活动区分开。动态部分是厕所，客厅．餐厅。静态部分指的是卧室，书房。动与静不能混在一起，不然卧室书房会受厕所客厅餐厅的干扰，一般来说都是进入大门看到的是先动后静，静的部分会在整个房子的后部．当然主卧的厕所除外．还有就是洁污分区（洁：书房，卧室．污：餐厅，厨房，卫生间）。
面向当然是南北朝向的好，空气流通，采光好且不被晒。但是价格相对就会贵一点。至于楼层呢，多层的话就是金三银四佳，小高层或高层3分之一以下的楼层不佳。一梯两户优于一梯4户，4户的采光就不好空气不流通也拥挤．多层就适合有老人居住的买主，高层就适合快节奏的中青年．
客厅：属交通厅．要注意朝向，千万不能西向．采光要好．避免有客厅墙有卧室门（卧室好要设有过道才能到达为佳）．卧室：房门不宜对着客厅．主卧位置应朝南（采光好）．主卧卫生间不宜对着床．主卧不宜少于12个平方，次卧10个平方为宜．餐厅：采光要好．不宜少于6个平方，应靠近厨房．径宽不宜低于2米4．厨房：不宜靠近房间，门不能对着房间．5或6个平方为宜，宽度不宜低于1米5，长度4米为优．通风采光要好．卫生间：公共卫生间应为蹲便式，主卧卫生间应为坐便式．有浴缸的卫生间宽度1米6为宜，淋浴的宽度为1米2为宜．公共的应设在动区．阳台：主阳台应与客厅连接，这样有助于客厅的视野采光．生活阳台（洗衣晒衣）应与次卧或厨房连接．
假如选择是楼中楼的话，又分为复式和跃层．复式可吹拔空间（常出现在商场，酒店大堂），就是一楼客厅连接到二楼天花板，人坐在客厅抬头就能看到二楼天花板，一楼客厅吊顶就是安装在二楼天花板上，好处是显空间大，气派，坏处是装修费用高，空调量大．跃层就不用说拉，没有吹拔空间．错层的户型，是指房内客厅或房间拉不在同一个平面上，需要上或下一两及阶梯才能到达，这些户型是年轻人比较喜欢的，老人就不行了．注意购买面积和使用面积不能相差太大，公摊面积过大的话当然不划算．
二、交房四步骤必须谨记
1、在预定的交房日期之前，网友会收到开发商发出的书面的收房通知（收到的时候心情一定很激动的），在通知书里，会告知你在约定时间内对房屋进行验收交接。
2、一些网友会找到相关的验房公司、监理公司的专业验房人员一起来验房，毕竟是第一次置业，验房的重要性在于让我们了解房屋本身的质量问题，也能避免随后装修中扯皮问题。应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录。同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。
3、开发商应该提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。
包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年等；用户报修的单位，答复和处理的时限。住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述规定的期限，购房者可以与房地产开发企业协商延长保修期限。但是，国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
4、签署房屋交接书，应该先对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。在北京很少有开发商在交房的时候达不到这个标准。
商品房是交房时还拿钥匙时算物业费呢？
先验房，验房过程中，没有发现房屋有质量问题，通过验房后，然后再去完成交房，拿完钥匙，一般新房空置期，缴纳物业费是有折扣的，一般都是50%到70%左右，。
重庆旅投天星小镇精装修度假房房屋及装修质量达不到交房标准，开发商拒绝整改赔付，该如何维权？
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马上要交房了，房屋面积比买房时小了总面积的3%以上了，开发商分两次缩小面积了，这样还能要求赔偿吗？
合同上有规定面积变化范围么？
房子如何维权？
众所周知，买房子事就是一个麻烦体。买房入住以后，每个过程都可能引起纠在买房过程中常见问题有哪些?业主们该如何维权?以下是一些网友最为关注的问题。
1、我买的房子到底是不是70年产权?
买房支招：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。
此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用大概、可能等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
五证分别为《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。
市民可到发证机关相关网站，查询这些证件的真伪。一般来说，市民在购买商品房时，可重点查看《商品房预售许可证》，因为若其他四证不全便无法取得《商品房预售许可证》。
2、开发商推迟交房怎么办?
买房支招：购房者遇到逾期交房等违约违法行为，应根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。具体来讲，如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。
另外，购房者也可以开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效，如果合同被解除或确认无效的，开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失，如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、开发商推迟办证怎么办?
买房支招：按照购房合同中关于交付房产证时间的约定，有约定的依约定，没有约定的依法律规定。根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。
其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。
4、房产面积缩水怎么办?
买房支招：根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持;
2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
5、学区房不等于划片房?
买房支招：不少楼盘虽然与学校的地理位置相邻，但孩子的学籍能否划入该片并不确定。有些楼盘与学校仅一墙之隔，也不能划入该学校就读。学区房也需要有“资格认证”，而且学区房不等于划片房。
幼儿园社区可以自行配建，但小学、中学的划片还需要教育局的整体规划。市民买房时还是要多去了解房屋所在的区域范围，购房合同中也会对房屋坐落的地址进行详细说明，市民可以将其与教育局划片范围进行对比，这样就可以清楚明白地了解该楼盘的划片学校，以免购买了所谓的学区房，却仍不能入学。而对一些规划中的教育资源，到底什么时候能够投入使用也要了解清楚。
6、空置房物业费如何收取?
买房支招：按照规定，连续三月无装修空置房，物业费按20%缴纳。
7、房屋质量不达标怎么办?
买房支招：依据相关法律规定，商品房交付使用后，购买者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，给购买者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。孔小姐所购房屋很可能是在地基基础和主体结构工程方面出现了质量问题，因此，孔小姐可以退房，并要求开发商承担赔偿责任。
8、定房时交了订金又不想要了怎么办?
买房支招：常在买房初始阶段发生的纠纷有购房者与开发商关于订金和定金的纠纷上，购房者给开发商的订金是可以退还的，而定金一般无法退还。
9、期房交房开发商要求涨价，合理吗?
买房支招：作为开发商应履行合同义务，不可擅自变更合同约定内容。作为购房者，在面对开发商违约的情况下，可以向人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，并承担违约责任。
10、开发商加层怎么办?
买房支招：一般来讲，开发商不可能擅自加高楼层，需要到规划局进行相关更改手续。
如果你认为规划局调整规划违法，你可以举报和控告。
如果规划调整前你已经与开发商签订了预售合同，则开发商的行为构成违约，你可以解除合同，追究开发商的违约责任。
我买房子全款交了房子不能按照他们所说日期交房怎么办？
主要看你与开发商签订的商品房买卖合同对于交房日期是怎样约定的，如果认为开发商有问题可以向当地房地产主管部门或者市场监管部门投诉要求解决，也可以向人民法院提起诉讼来解决。
买房流程手续办理
1认购流：签订合同的买方，签订房卖合同，并按照约定履同。
2签约流程
签约带好以下资料：1) 定金收据 本人身份证原件(已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件) 2) 私章 3) 户口本原件或户籍证明原件 4) 收入证明原件
3确定贷款方式：公积金贷款 商业贷款
公积金贷款按规定连续缴纳公积金满6个月，就可以申请公积金贷款。商业贷款：一般情况下，假如你买的是新房或者是房龄在五年内的次新房，银行提供7成贷款;如果买的是房龄五到十年的房屋，贷款6成，贷款的详细内容可以参见各银行的具体规定。
4贷款流程
向银行出具个人纳税单，证明收入的真实性。根据不同银行贷款规定的不同，准备相关材料办理相关手续。也可以和开发商或中介公司协商，通过担保公司去非指定银行办理转按揭业务。
5验收流程
在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》主要注意以下几点：详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象; .
6交易过程中需交费用：印花税：房价款的万分之五
申办产权证过程中需交费用。
